Переход от долевого строительства к механизму эскроу-счетов и запрет на продажу недостроенного жилья окончательно решит проблему обманутых дольщиков. Как считают эксперты, законодательные ужесточения здесь ударят в первую очередь по недобросовестным игрокам на рынке недвижимости, все остальные от них только выиграют.
Запрет на продажу недостроенного жилья
Российские власти с 2020 года могут запретить продажу недостроенного жилья. Этот вопрос обсуждался 30 мая на совещании президента России Владимира Путина с правительственными чиновниками и застройщиками, сообщает газета «Ведомости». По информации издания, президент призвал участников отрасли ускорить «уход от долевого строительства». Сейчас закон предусматривает отказ от него с 1 июля 2019 года, но изменения могут вступить в силу уже с текущего года.
По новым правилам застройщики смогут получать деньги за проданное жилье лишь после сдачи квартиры покупателям. Если жилье приобретается на этапе строительства, то деньги «замораживаются» на специальных счетах в банках, так называемых эскроу-счетах, и становятся недоступными до его окончания ни одной из сторон. Планы ускорить принятие закона якобы связаны с проблемами крупного подмосковного застройщика Urban Group, который в ближайшее время рискует обанкротиться.
«Изначально долевое участие в строительстве было очень хорошей идеей, но уже тогда оно сопровождалось необходимостью обладать определенным уровнем грамотности с обеих сторон, включая дольщиков. Основная проблема была связана с недобросовестностью участников, поэтому законодательные ужесточения здесь ударят в первую очередь по ним.
Большая степень защиты и контроля денежных средств, в том числе использование эскроу-счетов, представляется достаточно разумной мерой, которую впервые на уровне банков обсуждали еще около 15 лет назад. Добросовестные застройщики и покупатели недвижимости только выиграют от новых мер, хотя текущих проблем с дольщиками, конечно, этот закон не решит», – объясняет ФБА «Экономика сегодня» генеральный директор компании «РД-Центр», эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.
Влияние на цены
В то же время профессор РАНХиГС и доктор экономических наук Елена Иванкина отмечает, что с отменой долевого строительства россияне потеряют возможность входить в проект на уровне котлована или первого этажа. По ее мнению все это скажется на стоимости квартир, они могут вырасти в цене до 30%. Финансовый аналитик компании «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин предполагает, что цены будут расти, но не на 30%, а на 15%. В то же время россияне получат гарантированную защиту от рисков, а проблема обманутых дольщиков сойдет на нет.
«На данный момент прогнозировать стоимость недвижимости, исходя из того, как усиливается законодательное регулирование или растут расходы застройщика, невозможно. В конечном счете, цены на рынок все равно определяет потребитель, поэтому если даже застройщики поднимут цены, спрос все равно их выровняет. Общая экономическая ситуация в стране не располагает, чтобы население могло больше платить за квартиры.
Более того, последние несколько лет банки почти полностью ушли от подтверждения доходов в свободной форме, поэтому в ипотечном кредитовании участвуют люди с официальным доходом, что снижает приток клиентов на рынок. С началом использования механизма эскроу-счетов расходы застройщиков сильно не вырастут, может лишь возникнуть проблема с оборотом денег. Но для нормальных застройщиков и раньше никогда не возникало вопросов с привлечением финансирования для новых проектов у банков», – резюмирует Наталья Словесникова.
