Реализация ключевых параметров национального проекта «Жилье и городская среда», включая снижение средней ипотечной ставки, зависит от способности правительства научиться управлять рисками. По мнению экспертов, среди наиболее серьезных рисков можно выделить «перегрев» рынка недвижимости и «долговую ловушку» для россиян.
Снижение средней ставки по ипотеке
На сайте правительства опубликовали ключевые параметры национального проекта «Жилье и городская среда». В тексте документа прогнозируется снижение средней ставки по ипотеке в России до 8,9% годовых в 2019 году, и до 7,9% к 2024 году. Кроме того, согласно документу, объем выдаваемых ипотечных кредитов к 2024 году вырастет вдвое – до 2,26 млн сделок в год.
Пристальное внимание в нацпроекте уделяется поддержке семей с двумя детьми и более. Они смогут рассчитывать на льготную ставку в 6% годовых, а число подобных кредитов должно увеличиться с нынешних 20 тысяч до 185 тысяч к моменту завершения нацпроекта. Всего в России планируется ежегодно после 2024 года вводить 120 млн квадратных метров жилья, в том числе 80 млн квадратных метров многоквартирных домов.
«Перспективы выполнения параметров нацпроекта станут понятны после того, как мы увидим результаты по 2019 году. Пока мы склонны надеяться, что все озвученные цифры достижимы, но нам также необходимо управлять существующими рисками в ближайшие 5-6 кварталов. Первый из рисков связан с тем, что в прошлом году ипотека была драйвером роста потребительского кредитования и поднялась по объемам где-то на 25%, в итоге опередив рост кредитной розницы в целом.
Для ЦБ подобная ситуация стала звоночком о возможном перегреве этого сегмента рынка. Сразу вспоминается ситуация 2014-2015 годов, когда был перегрев рынка и многие россияне попали в «долговую кредитную ловушку» при снижении реальных доходов и зарплат. Этот риск вновь актуален, так как динамика реальных заработных плат в текущем году окажется в раз ниже, чем в 2018 году. У населения становится все меньше ресурсов обслуживать взятые ранее ипотечные кредиты», – отмечает руководитель направления финансы и экономика Института современного развития Никита Масленников.
Меры ЦБ по преодолению “долговой ловушки”
Напомним, что о возможном перегреве банковского сектора России в своем обзоре ранее предупредило международное рейтинговое агентство Fitch. Как предположили эксперты ФБА «Экономика сегодня», оценки Fitch спровоцированы рассуждениями ЦБ РФ об обеспокоенности ситуацией. Но в Центробанке смотрят на общую макроэкономическую ситуацию и принимают необходимые меры.
«Многие россияне действительно рискуют оказаться в «долговой ловушке». Не случайно ЦБ вышел с инициативой ипотечных каникул, для граждан, приобретающих единственное жилье по ипотечному кредиту. Кроме того, существенно расширяется поддержка семьям с двумя детьми. Плюс ко всему включены более жесткие нормативы по учету кредитного риска розничных заемщиков.
Скорее всего, в 2019 году рынок ипотеки будет находиться в неустойчивом и не слишком комфортном состоянии. Рост будет ниже на фоне состояния экономики и макрошока с повышением НДС. Пока цены растут умеренно, но много рисков еще не реализовалось, поэтому в 2019 году ипотечный рынок будет принимать на себя эти тренды. Дополнительные риски накладывает ситуация с жилищным строительством», – добавляет Масленников.
Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики лишатся возможности привлекать деньги граждан напрямую. Финансирование будет осуществляться через эскроу-счета, доступ к которым станет невозможным до момента ввода объекта в эксплуатацию. В этой связи, по мнению эксперта, в зоне риска находится несколько сотен тысяч семей, так как возможны сложности с реализацией уже заявленных и начатых объектов.
«А когда сокращается ввод жилищного строительства, то цены на недвижимость из-за сокращения предложения начинают возрастать, что может снизить интерес россиян к приобретению квартиры. Существует целый набор «горячих точек» строительной отрасли, которые формируют поле рисков для реализации параметров нацпроекта по жилью. С окончательными оценками я бы пока не торопился, так как все будет зависеть от того, удастся ли оперативно найти ответы на текущие вызовы или нет», – резюмирует экономист.
