Снижение ипотечной ставки отразится на ценах на жилье

Снижение ипотечной ставки может вызвать рост спроса на рынке, но он будет кратковременным, так как для долгосрочного роста нужны увеличение доходов населения и «нормальные» цены на квадратные метры. В свою очередь, рост цен на жилье возможен, но он также будет непродолжительным. Такое мнение высказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.  

Глава Минстроя Михаил Мень считает, что в течение следующего года ставка по ипотечным кредитам может перешагнуть двузначную отметку.

«Мы считаем две психологические отметки. Первая психологическая отметка – это просто переход на однозначную цифру, вторая психологическая отметка – это 8%. Если инфляция будет продолжать оставаться в тех же параметрах, есть серьезная надежда, что и процентная ставка по ипотеке изменится», — сказал министр «Известиям».

В свою очередь, руководитель Сбербанка Герман Греф считает, ставка ниже 10% будет до конца этого года. Что до прогнозов более долгосрочных, то глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник допустил, что в течение трех лет значение ставки упадет до 7%.

Снижение ставок увеличит доступность кредитов и может создать высокий спрос на жилье. 

«И здесь очень важно, чтобы сразу отреагировали застройщики и сразу предложили больший объем по вводу жилья для того, чтобы малый объем предложения не увеличивал цен», — сказал Михаил Мень.

Рост спроса на ипотечное кредитование очевиден. В первом полугодии 2017 года банки выдали 423 500 ипотечных кредитов на общую сумму 773 млрд рублей, обновив максимум первого полугодия докризисного 2014 года. По прогнозам, по итогам второй половины года активность еще вырастет, объем выданных кредитов составит порядка 1,9–2 трлн руб. и это будет на треть больше, чем в 2016 году. 

Объективная реальность

Снижение ставок — это объективная реальность последних двух лет, связано это с тем, что дешевеют депозиты, говорит Ирина Радченко. Тот же Сбербанк предлагает сейчас 5-6% по депозитам, прибавим к этому маржу банка, вот и получаются сниженные ставки по ипотеке.

Плюс на это влияет, конечно, и снижение ключевой ставки Центробанка. Собственно, и сегодня ипотечные ставки уже довольно часто встречаются в значениях ниже 10% — 9,5%, 9,8%, то есть впервые в истории ипотеки, отметила эксперт, ставка является однозначной цифрой.

Что касается роста спроса, тут все сложней.

«На желание покупателя выйти на рынок недвижимости влияют два фактора — соотношение цены квадратного метра и ипотечной ставки, а также величина доходов и финансовая стабильность. Когда сойдутся две волны и усилят друг друга —  рост доходов и адекватная ипотечная ставка/незавышенные цены на метры, тогда случится бум. Сейчас мы наблюдаем лишь одну сторону этой медали — снижение ипотечной ставки», — сказала Радченко.

«Иллюзии и популизм»

Те, кто откладывал решение жилищных вопросов, могут сегодня выйти на рынок, что создаст кратковременный всплеск, который, в свою очередь, поглотит затоваренность строительного рынка. Это отдельная и серьезная проблема: по данным различных строительных объединений, до трети квартир в домах, которые уже сданы, остаются без собственников.

«Сейчас многие застройщики испытывают проблемы с реализацией объектов. И нынешнее снижение ставок может подтолкнуть рынок к тому, что хорошие объекты (многие дома не продаются не потому, что нет денег, а потому что построены не в лучших местах) будут уходить, и положение с неликвидом, уже построенным, выправится», — говорит эксперт ФБА «Экономика сегодня». 

Предположения, что «сейчас выстроятся очереди желающих сметать все на стадии котлована — это иллюзии и популизм», уверена Ирина Радченко: «Без роста доходов — хотя бы стабильного — никакого бума не будет. Так что нынешние объемы строительства соответствуют спросу». 

Что до роста цен на жилье, такое не исключено, но рост этот будет локальным и кратковременным. Он, пояснила эксперт, задействует тот отложенный спрос клиентов, которые хотели бы улучшить свои условия, но в дальнейшем маловероятен, потому что для этого нужен, прежде всего, рост доходов.