Министерство строительства и ЖКХ сейчас работают над законопроектом, который позволит в принудительном порядке посредством выкупа изымать у владельцев застроенных территорий, принадлежащие им по праву дачи, дачные участки, гаражи, дома и квартиры, в конце концов. Основанием для изъятия послужит реализация проектов по развитию застроенных территорий. Если точнее их включение в программу застройки жильем эконом-класса. «Экономика сегодня» решила выяснить подробности будущего закона об изъятии застроенных территорий.
Изъятия застроенных территорий происходили в России и раньше, но для этого были нужны более широкие основания. Например, строится объект к будущей Олимпиаде в Сочи, а на его месте стоит гаражный кооператив или дачный поселок. В таком случае государство выкупает землю и объекты собственности у владельцев по рыночной цене. Привилегиями при принудительном изъятии пользовались проекты по строительству дорог, электростанций и оборонных объектов. Все остальные застройки расселялись в частном порядке.
«Новая правовая норма, которую активно лоббирует сейчас Минстрой, беспрецедентна для нашей страны. Раньше в России никогда, подчеркиваю, никогда не изымали землю у собственников для строительства жилья», – говорит партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Он считает, что новый законопроект может поднять градус раздражения законодательными инициативами в обществе и создать почву для злоупотреблений участников рынка. «Да, порой случаются трудности с расселением при выкупе недвижимости под развитие территории, но всегда удается приходить к компромиссу и решать эти проблемы. Договоренности с каждым собственником проходят индивидуально, но любой дом и даже район всегда можно расселить», – критикует инициативу Можаровский.
Цена на недвижимость и землю будет единой, и ее будут утверждать на голосовании собственников, которые обладают как минимум 80% голосов. Голоса относятся пропорционально к площади участков собственников. Конечная цена должна получить не менее 75% голосов. Эта цена и будет заплачена за вашу собственность. При отсутствии кворума в 75% имущество будет выкупаться через индивидуальные договоренности с каждым собственником.
«Данная схема видится не совсем справедливой, так как существует риск ущемления прав «меньшинства», – комментирует ситуацию «Экономике сегодня» кандидат экономических наук, руководитель маркетингового направления компании «Бизнес-параллель» Сергей Моисеенко. «Например, те, кто обладает земельным участком малой площади в дачном кооперативе, не смогут принять участие в решении судьбы своей территории. Идеальным было бы участие всех собственников участков, однако на практике такое видится маловероятным. Возможно, механизм участия оставшихся 20% стоит прописать отдельно – например, через представителя, озвучивающего сформированную общую позицию «миноритариев», – предлагает более справедливый подход к проведению голосования Моисеенко.
Еще один вопрос, который возникает сейчас, каким образом будет формироваться цена на объект и будет ли она справедливой, то есть без давления «сверху». Многие эксперты предостерегают, что административное давление может оказаться высоким и определяющим в процессе принудительного изъятия. Риск искусственного занижения цен в таком случае очень велик.
«Очевидно, механизм определения цены должен быть детально прописан в данном проекте или соответствующих ему актах. В случае спора о выкупной цене обязательно должна проводиться профессиональная оценка его рыночной стоимости. Возможное применение подобной схемы в случае выкупа земли застройщиками видится вполне оправданным, так как позволяет собственнику участка получить разумную компенсацию», – считает руководитель маркетингового направления компании «Бизнес-параллель».
Проблема расселения частного сектора знакома не только жителям российских мегаполисов. Частный сектор в крупных региональных центрах занимает большую долю и часто находится неподалеку от исторического центра города, где, по мнению чиновников и застройщиков, можно использовать землю гораздо эффективнее. Процесс расселения многих собственников растягивается на годы¸ отчего страдает облик городского пространства. Улучшить качество городской среды и начать масштабное развитие застроенных территорий – цель разработчиков законопроекта. Как все повернется на самом деле, остается только гадать.
Павел Бойков
