Купить квартиру: как снижение числа новостроек отразится на ценах на жилье

Планируемый по итогам года ввод 75 млн квадратных метров жилья — показатель в пределах нормы и на цены не повлияет.  Такое мнение высказал независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Уровень цен на новостройки в России демонстрирует стабильность. Это отметил глава Минстроя Михаил Мень.

«Мы видим пока, что цены стоят. Изменений нет», — заявил Мень, комментируя ситуацию с ценами на первичном рынке жилья.

При этом министр сказал, что в Минстрое прогнозируют некоторое снижение объемов ввода жилья по итогам текущего года. Причина — ввод домов, строительство которых началось в кризисном 2014-м. Впрочем, добавил Михаил Мень, «Но 75-76 млн кв. м жилья страна…в этом году введет».

Глава ведомства напомнил о том, что в стране действует программа поддержки застройщиков, которые осуществляют комплексное освоение территории. В следующем году из федерального бюджета будет выделено 20 млрд рублей на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру для жилых кварталов в рамках развития строительства жилья в регионах.

«Это делается для того, чтобы при росте спроса через ипотеку не поднялась резко цена в связи с отсутствием предложения. Это наша основная задача — держать баланс спроса и предложения. Разбалансировка этих двух задач безусловно приводит к росту цен», — сказал Мень. 

Повышать некуда

Объемы, скорей всего, снизятся, по той самой причине, которую озвучил Мень, но снижение это будет незначительным, говорит Андрей Бекетов.

«Сегодня мы не фиксируем отток капитала из строительного бизнеса, стройки все равно идут. Что касается цен, их повышать некуда, у застройщиков и так проблемы, они продать не могут то, что уже построено», — сказал эксперт.

Ранее об этом ФБА «Экономика сегодня» говорила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

«Сейчас многие застройщики испытывают проблемы с реализацией объектов. И нынешнее снижение ставок может подтолкнуть рынок к тому, что хорошие объекты (многие дома не продаются не потому, что нет денег, а потому что построены не в лучших местах) будут уходить, и положение с неликвидом, уже построенным, выправится», — отмечала Радченко.

Относительно перспектив снижения вопрос очень непростой, говорит Андрей Бекетов. В глобальном смысле снижение цен — это удар по рынку в целом. Кроме того, ситуация для игроков рынка изменилась — усложнилась.

«Например, вы два года начали рыть котлован. Он, допустим, стоил 100 долларов. Начали это бы делать сейчас, то заплатили не сто долларов, а меньше. Поэтапность ввода новостройки нехороша тем, что часть денег вы израсходовали по старым ценам, а потом все это включаете в общую цену. А теперь эта цена слишком высока для потенциальных покупателей», — сказал эксперт. По его мнению, сейчас важно расшевелить рынок, чтобы покупатели выкупили готовый объем и застройщики могли двигаться дальше. 

Котлован никому не нужен

Ситуация осложняется и стабильностью цен на жилье на разных стадиях готовности.

«Народ раньше как делал? Дом строился пару-тройку лет, и было выгодно вложиться в квартиру на первом этапе. Застройщик также строил и свою политику — на первом этапе продавал ниже расчетной себестоимости, получал деньги, закрывал кредиты. а потом с учетом того, что цены росли, он их повышал и в конце этим ценовым излишком покрывал те минимальные цены, с которых начинал. Сейчас цены не меняются, принцип, когда застройщики привлекали покупателей на стадии котлована, не работает», — отметил эксперт.

Потенциальный покупатель понимает, что и на стадии котлована, и на стадии выдачи ключей цены примерно одинаковы, но второй вариант менее рискован. Соответственно, застройщик вынужден на свои деньги построить дом целиком и потом продавать, чего раньше старался не делать. Это требует аккумуляции больших средств и повышает риски. 

Деньги покупателей

Что касается стабильности строительного рынка в перспективе, она, по мнению Андрея Бекетова, зависит не от Минстроя, а от платежеспособности покупателей. Минстрой может делать бюджетные вливания — низкопроцентные кредиты в строительную отрасль, но основная масса денег — деньги людей. 

В любом случае пока стабильность присутствует, и те объемы ввода, которые ожидаются по итогам года, все равно находятся в пределах нормы.

«Объем, который озвучил Мень —  75-76 млн кв. м жилья — это нормально. Сильно больше или меньше он быть не может, — у застройщиков собственные, определенные объемы мощностей. Простой пример — застройщик ДСК-1. На своем оборудовании серию П-44 они могут выпустить не больше миллиона квадратных метров панелей. Даже если их закидать деньгами, мощности им не позволят больше», — пояснил Бекетов.