Цена квадратного метра в России за последний год снизилась в среднем на 10%. Специалисты рынка недвижимости прогнозируют дальнейшее, но уже не столь значительное, падение стоимости жилья. В каких городах России самые выгодные предложения и когда цены на первичном рынке приблизятся к ценам на вторичном – об этом в исследовании, проведенном аналитическим центром ЦИАН.
Влияние макроэкономики на рынок жилья
В 1 квартале 2016 года все региональные рынки жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Если на протяжении 2015 года в отдельные месяцы некоторые города показывали пусть и незначительный, но рост экспонируемых цен, то с началом 2016 года стабильно снижаться стали не только цены реальных сделок, но и базовые ожидания продавцов. Эксперты CIAN.RU связывают данную тенденцию с негативной макроэкономической конъюнктурой, которая оказывала влияние на рынок. В конечном итоге это снижает потребительскую активность и потребительскую уверенность населения, что всегда негативно сказывается на его поведении на рынке жилья. Внутренние факторы также оказали негативное воздействие на динамику развития рынка. Неопределенность с пролонгацией программы субсидированной ипотеки хотя и привела к некоторому всплеску продаж новостроек в феврале, но в условиях сжатия платежеспособного спроса может негативно сказаться на темпах продаж новостроек и финансовой устойчивости застройщиков уже в ближайшие месяцы.
Когда предложение опережает спрос
По итогам первого квартала в 20 крупнейших агломерациях РФ в активном предложении находится 255,6 тыс. квартир общей площадью 14,3 млн кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 28,6%. Предложение растет практически во всех региональных рынках. Это связано как с увеличением срока экспозиции квартир (квартиры дольше не могут найти своего покупателя, сложнее стало выстраивать альтернативные цепочки), так и с большим объемом предложения, которое переходит на вторичный рынок из недавно сданных новостроек.
Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 38% приходится на 1-комнатные квартиры, 34% на 2-комнатные, 23% на 3-комнатные и 5% на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат.
Региональная дифференциация в структуре предложения по типам комнатности выражена гораздо сильнее. Доля малогабаритных квартир наиболее высока в регионах с наиболее развитыми рынками новостроек эконом-класса (Московская область, Краснодар, Самара, Тюмень, Уфа). Это является наглядных отражением антикризисной стратегии застройщиков, которые вынуждены снижать метражи квартир, увеличивать долю 1-комнатных квартир и студий в стремлении сократить «стоимость входа» на рынок для поддержания необходимых темпов продаж. Максимальная доля многокомнатных квартир отмечается в Москве (8,0%), Санкт-Петербурге (6,5%).
Средняя площадь квартир в активном предложении отражает не только особенности рынка жилья в настоящее время, но и общий характер застройки города. Минимальные площади квартир (менее 53 кв. м в среднем и менее 37 кв. м в 1-комнатных квартирах) отмечаются в Ижевске, Перми и Омске, где значительную часть городской застройки составляет кварталы при крупных промышленных предприятиях с преобладанием малогабаритных квартир. Максимальные площади характерны для Москвы и Санкт-Петербурга.
Средняя площадь квартир в активном предложении в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности (данные CIAN.RU).
Доля 1-комнатных квартир
Доля 2-комнатных квартир
Доля 3-комнатных квартир
Доля 4-комнатных квартир
Все квартиры
Волгоград
36,6
50,5
69,0
99,8
52,4
Воронеж
38,8
57,1
78,8
103,1
55,6
Екатеринбург
36,9
51,0
74,5
118,7
56,5
Ижевск
35,0
51,6
69,4
90,5
51,6
Казань
38,0
56,8
77,7
115,7
56,6
Краснодар
40,4
60,5
85,7
141,9
57,6
Красноярск
37,0
54,5
75,8
102,2
54,2
Москва
38,6
54,7
77,7
137,3
63,1
Московская область
40,3
57,0
78,7
107,2
55,9
Нижний Новгород
38,6
53,9
74,5
126,8
58,8
Новосибирск
37,2
52,3
70,6
107,7
53,2
Омск
35,5
53,4
73,3
117,3
51,9
Пермь
35,5
51,7
70,2
98,1
52,4
Ростов-на-Дону
39,1
55,3
73,3
108,8
55,2
Самара
40,0
58,1
78,9
127,7
57,0
Санкт-Петербург
39,8
58,3
81,4
133,6
61,6
Саратов
38,2
54,4
72,3
108,9
53,4
Тюмень
38,1
56,3
78,7
114,9
55,2
Уфа
37,9
54,7
76,9
118,2
55,6
Челябинск
36,9
53,9
75,5
106,3
55,5
От Москвы до самых до окраин
Дифференциация цены квадратного метра в городах РФ наглядно отражает региональные диспропорции экономического развития. Средняя стоимость квадратного метра в Москве практически в 2 раза опережает аналогичный параметр для Санкт-Петербурга. В других крупнейших городах РФ стоимость квадратного метра сейчас находится в диапазоне 40-70 тыс. руб. за кв. м. Разрыв «Москва — Санкт-Петербург — регионы» в цене недвижимости пусть медленно, но все же сокращается и можно ожидать продолжения данной тенденции в среднесрочной перспективе.
Одним из трендов 2010-х гг. является рост дифференциации цен в региональных центрах. К примеру, еще 6-7 лет назад цена в лидирующем в этой группе городов Екатеринбурге превышала значения в Ижевске, Саратове, Омске на 30-35%, а не почти в 2 раза как сейчас. Стоимость недвижимости стала лучше отражать ситуацию в экономике города и региона, его привлекательность для внешних миграций, эффективность муниципального управления. Это связано и с постепенным сокращением доли жилого фонда, построенного во времена СССР, в общем объеме предложения; стоимость квартир в новостройках всегда лучше отражает экономическую реальность и качественные характеристики жилья.
Дорогой центр и дешевая периферия
Снижение стоимости квадратного метра в некоторых городах за последний год превысили 10%, что является самым сильным снижением рынка в процентных пунктах после кризиса 2008-2009 гг. Наиболее сложная ситуация (снижение на 11-14%) была отмечена в городах со значительной долей тяжелой промышленности и ВПК в структуре экономики городов и соответствующих регионов (Омск, Пермь, Волгоград, Ижевск). Менее всего кризисные явления (снижение на 3-5%) пока затронули агломерации с высокой привлекательностью для внешних миграций и/или диверсифицированной структурой экономики (Краснодар, Тюмень, Екатеринбург). В Москве (-3,3%) и Санкт-Петербурге (-1,4%) цены снижаются медленнее, чем в регионах, что типично для сценариев развития кризисов на рынке жилья в РФ. Снижение цены, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге сильнее выражено в периферийной части этих городов и, в особенности, в морально устаревшем советском жилом фонде. К примеру, в Санкт-Петербурге номинальные цены в центральных районах и монолитных домах за последний год даже выросли; общее снижение по агломерации в целом произошло за счет опережающих темпов падения цен в панельных домах в периферийной части города.
Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 12 месяцев снизилась на 4,6% с 105,3 до 101,0 тыс. руб.
Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб. (данные CIAN.RU).
Средняя стоимость кв. м на 31.03.2015
Средняя стоимость кв. м на 31.03.2016
Изменение за год (2015
Волгоград
54 959
48 913
-11,0%
Воронеж
53 525
47 102
-12,0%
Екатеринбург
75 386
70 863
-6,0%
Ижевск
53 087
45 655
-14,0%
Казань
70 119
65 211
-7,0%
Краснодар
51 223
50 167
-2,1%
Красноярск
58 323
54 823
-6,0%
Москва
190 201
183 882
-3,3%
Московская область
81 292
76 685
-5,7%
Нижний Новгород
74 074
65 662
-11,4%
Новосибирск
63 215
57 125
-9,6%
Омск
53 638
46 665
-13,0%
Пермь
60 491
52 627
-13,0%
Ростов-на-Дону
63 098
60 437
-4,2%
Самара
63 341
58 333
-7,9%
Санкт-Петербург
102 962
101 515
-1,4%
Саратов
44 777
40 001
-10,7%
Тюмень
62 646
59 514
-5,0%
Уфа
62 089
60 005
-3,4%
Челябинск
49 218
44 788
-9,0%
Средняя взвешенная цена по 20 локациям
105 929
101 009
Для старта нужно 1,5 млн рублей
Средняя стоимость квартир нагляднее отражает ценовую дифференциацию по сравнению со стоимостью квадратного метра, так как отражает реальные (а не потенциальные) возможности потребителей на рынке. Минимальный порог входа на рынок жилья в 20 крупнейших агломерациях России к концу 1 квартала 2016 года снизился до 1,5 млн руб. (таковая средняя цена 1-комнатной квартиры в Саратове). Также менее 2 млн руб. сейчас стоят 1-комнатные квартиры в Ижевске, Челябинске, Воронеже, Волгограде и Омске. При этом, в указанном ценовом диапазоне в Московской области крайне затруднительно купить квартиру на вторичном рынке не в ветхом жилом фонде даже в городах на ее внешней периферии. В городах с высокой привлекательностью для внешних миграций (Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск) можно отметить более высокие цены на 3-4-комнатные квартиры в связи с локальными особенностями спроса в них.
Средняя стоимость квартир по типам комнатности в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2016 гг., руб. (данные CIAN.RU).
1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4+-комнатные квартиры
Волгоград
1 858 467
2 430 332
3 355 198
5 377 658
Воронеж
1 886 483
2 636 947
3 685 501
4 941 723
Екатеринбург
2 767 847
3 501 812
5 223 894
9 163 702
Ижевск
1 651 913
2 315 254
3 117 885
4 159 372
Казань
2 663 860
3 708 614
4 726 580
6 816 460
Краснодар
2 005 113
2 960 982
4 583 969
7 597 734
Красноярск
2 059 834
2 933 654
4 158 367
5 963 230
Москва
7 099 122
10 629 168
17 013 325
41 622 481
Московская область
4 058 056
5 406 195
7 288 667
10 879 988
Нижний Новгород
2 479 935
3 286 894
4 643 805
8 048 471
Новосибирск
2 148 881
2 958 249
3 985 876
7 144 824
Омск
1 675 411
2 386 748
3 357 904
5 040 001
Пермь
2 044 612
2 706 398
3 800 327
6 194 352
Ростов-на-Дону
2 418 055
3 329 355
4 314 316
7 396 239
Самара
2 405 374
3 294 875
4 420 282
8 573 818
Санкт-Петербург
4 002 003
5 606 123
8 125 124
17 506 489
Саратов
1 520 637
2 190 825
2 876 594
4 946 842
Тюмень
2 336 025
3 302 296
4 533 895
7 307 499
Уфа
2 480 981
3 424 019
5 042 191
7 726 272
Челябинск
1 702 120
2 362 535
3 428 296
5 033 912
Средняя стоимость многокомнатных (4+) квартир в среднем в 3,3 раза превышает стоимость 1-комнатной. Наибольшая дифференциация характерна для Москвы (5,9 раз) и Санкт-Петербурга (4,4 раза). Слабее всего отмечается дифференциация в Ижевске, Казани и Воронеже (2,6 раза).
Прогноз на будущее
Во втором квартале текущего года можно ожидать замедления снижения цен и, возможно, их стабилизационного «отскока» в ряде городов. Это связано с локальным ростом цен на энергоносители, укреплением национальной валюты и некоторым снижением геополитической напряженности, отмеченными к концу 1 квартала 2016 года. 2-й квартал каждого года традиционно наиболее благоприятно складывается для российской экономики. Относительная стабилизация ситуации в экономике может благотворно отразиться и на рынке недвижимости, участники которого стараются адаптироваться к новым макроэкономическим условиям.
Тем не менее, давление на цены квадратного метра в большинстве крупных городов РФ продолжится не только из-за экономических сложностей и трудно прогнозируемых геополитических рисков, но и из-за внутренних факторов. Изменилась ситуация на первичном рынке; он устойчиво трансформировался из «рынка продавца» в «рынок покупателя». На протяжении 2014-2016 гг. сохраняется устойчивый тренд на увеличение объема квартир, не реализованных застройщиком к моменту сдачи в эксплуатацию. Это приводит к тому, что предложения в существующем жилом фонде и в новостройках, которые раньше редко становились прямыми конкурентами, стали напрямую соперничать за покупателя. При этом, маркетинговые возможности застройщиков, их мотивация выполнить план продаж (в том числе за счет предоставления скидок и привлекательных условий оплаты) значительно выше, чем у физических лиц. Изменение институциональных условий функционирования рынка приводит к выдавливанию с рынка инвестиционного спроса.
