Компенсации обманутым дольщикам: сумма страховки, влияние на цену квартиры, особенности

Создаваемый денежный фонд новой системы страхования обманутых дольщиков фактически ляжет в стоимость квартиры, предполагают эксперты.

Поправки к 214-ФЗ

Минстрой России подготовил поправки к закону о долевом строительстве, известному как 214-ФЗ. Согласно поправкам в случае банкротства застройщика покупателям квартир будет компенсирована сумма, эквивалентная стоимости до 100 квадратных метров жилья. Глава Минстроя Михаил Мень в беседе с «Коммерсантом» подтвердил эту информацию, сравнив подход с механизмом АСВ, который позволяет компенсировать вкладчикам обанкротившихся банков до 1,4 млн рублей.

«Тенденцию я нахожу очень позитивной. Единственный вопрос связан с источниками формирования такого фонда. Если проводить аналогии с банковской сферой, то механизм можно назвать достаточно эффективным. Сейчас, когда застройщика признают несостоятельным банкротом, дольщики объединяются и достраивают свой дом самостоятельно.

 Теоретически это возможно, но практически все сложнореализуемо, поэтому люди привлекают новых застройщиков для достраивания объектов», — комментирует ФБА «Экономика сегодня» генеральный директор компании «РД-Центр», эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова.

Система страхования обманутых дольщиков

Независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов в свою очередь отмечает, что ранее у нас уже пытались решить проблему через систему страхования договоров. «Особенность нынешнего подхода заключается в том, что фонд в любом случае будет формироваться за счет самих же застройщиков, то есть фактически ляжет на стоимость квартиры. Государство здесь никоим образом не участвует в капитале фонда, поэтому спасение плохих дольщиков будет осуществляться за счет денег хороших дольщиков», — предполагает наш собеседник.

На данный момент власти предполагают формировать фонд за счет отчислений девелоперами 1,2% от стоимости каждого из договоров долевого участия в первый год его работы с возможностью дифференциации платежей в дальнейшем.

«Направлять в фонд 1,2% может позволить себе каждый девелопер. Рентабельность строительства, о каком бы типе жилья мы не говорили, сегодня намного превышает 1,2%. Девелоперы, конечно, попробуют отыграть это на рынке. Но стоит понимать, что ситуация здесь не лучшая и очередей за готовым или строящимся жильем не наблюдается. Текущие финансовые возможности населения ограничены, а банки продолжают ужесточать требования к заемщикам в части ипотеки.

Возможно, небольшой скачок цен в связи с созданием фонда мы увидим, но рынок быстро его отыграет. Если строительные компании буквально начнут компенсировать на 1,2% свои дополнительные траты, то этого никто не заметит. Стратегия застройщиков на рынке сегодня выглядит одинаково – есть цена и есть скидки от 5 до 20 %, которые якобы индивидуальны и временны, но по факту скидки и являются основной ценой», — объясняет Словесникова.

Разница между ЖСК и ДДУ

Андрей Бекетов советует обратить внимание, что дольщиком нельзя назвать каждого покупателя жилья в строящемся доме, а чтобы рассчитывать на компенсацию в случае банкротства застройщика, нужно внимательно изучать договор.

«Дольщиком является только тот, кто заключил договор о долевом участии согласно 214-ФЗ, и этот договор прошел государственную регистрацию. Многие строительные компании используют вексельную схему, и если у них начнутся проблемы, то вы не попадаете под систему страхования, так как дольщиком не являетесь. К тому же многие застройщики стараются при заключении договора обойти положение о госрегистрации, что также является нарушением 214-ФЗ», — обращает внимание эксперт.

Наталья Словесникова предполагает, что появление новой системы страхования обманутых дольщиков не изменит структуры рынка. «Есть застройщики, которые в принципе нарушают законодательства в части 214-ФЗ, и вне зависимости от страхования продолжат ее нарушать. Многие компании используют механизм жилищно-строительного кооператива (ЖСК), позволяющего избежать штрафных санкций. А люди зачастую не понимают разницы между ЖСК и ДДУ, и считают себя застрахованными», — резюмирует гендиректор компании «РД-Центр».