Заявлению главы Минстроя Владимира Якушева, что эскроу-счета в долевом строительстве на стоимость жилья не повлияют, предстоит проверка временем. Такое мнение ФБА “Экономика сегодня” озвучила вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
“В 2009-2011 годах в Московской области сложилась тяжелая ситуация – в списке долгостроев находились 400 домов, счет обманутых дольщиков шел на десятки тысяч. Специальный комитет по защите прав дольщиков при правительстве области занимался ситуацией. Тогда выяснилось: у каждого долгостроя своя подоплека, а значит, и подход нужен индивидуальным. К примеру, застройщик не уложился в смету при покупке стройматериала – власти шли навстречу и помогали решить вопрос.
В другом случае застройщик продавал жилье по цене ниже рынка, но случились непредвиденные обстоятельства в экономике страны – дольщики могли доплатить небольшие деньги, чтобы строительство завершилось. наиболее сложные случаи с мошенниками, которые собирали деньги с людей, возводили каркас здания, а после выводили средства в офшоры и покидали Россию. Проблема в том, что универсальных рецептов в решении вопросов долевки не создано, всегда все индивидуально, исключать каких-то компромиссных методов просто не приходится”, – отмечает специалист.
Глава Минстроя России Владимир Якушев выступил против решения проблемы обманутых дольщиков за счет выручки с продажи квартир новым дольщикам. “Мы категорически против достройки (проблемных) объектов за счет новых дольщиков. Сегодня, к сожалению, ряд проблем, которые мы имеем в разных субъектах, это дозагруженные застройщики по тем объектам, которые вовремя не были достроены по соглашениям с субъектами РФ”, – сказал министр. Он также назвал “пирамидой” практику, когда застройщики достраивают чужие проблемные объекты по соглашению с властями за счет выручки со своих новых проектов.
“На практике, скорее всего, такие схемы все же будут применяться в регионах – бывает, что без подобных мер не обойтись. Разве что узаконивать эту инициативу не станут. Проблема в том, что регионы России часто испытывают нехватку средств и все возможные деньги стараются направить на решение текущих проблем. Ресурсы на фондирование застройщиков найти удастся далеко не всегда.
Бывали случаи, когда район спонсировал строительство, к примеру, коллектора, если застройщик из-за дополнительных обременений государства не мог довести объект до сдачи под ключ. Такие компромиссы были и будут, без них не обойтись во взаимоотношениях власти и добросовестных представителей строительного бизнеса. Просто потому, что проблемы в виде долгостроев не нужны обеим сторонам”, – подчеркивает аналитик рынка недвижимости.
Эскроу-счета и долевка
Президент России Владимир Путин ранее подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Одно из основных изменений закона состоит в том, что застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года. С этой даты продажи недвижимости должны происходить через систему эскроу-счетов, до этого момента работа через эскроу для застройщиков будет добровольной.
Еще одно важное нововведение состоит в том, что средства, предназначенные на строительство конкретного дома, нельзя направлять другие цели компании до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, девелоперы, которые имеют обязательства перед регионами по достройке старых проблемных объектов за обанкротившимися застройщиками, не могут направлять на эти цели средства с других своих проектов, отметили участники совещания. Якушев считает, что эскроу на стоимости жилья не отразится.
“Некоторые российские застройщики считают, что система эскроу-счетов может кардинально изменить долевое строительство. Проблема в том, что принята схема работы, отличающаяся от мирового опыта. К примеру, во Франции эскроу-счет – это аналог депозитария, открывающегося при выполнении застройщиком определенных условий. К примеру, он возвел фундамент и первый этаж – получает доступ к части денег на счету для продолжения строительства. То есть средства выдаются поэтапно по мере возведения дома.
В России же получить деньги можно лишь всей суммой и только после завершения строительства. Это защищает интересы дольщиков, но явно создает проблемы застройщикам, которые вынуждены брать кредиты на строительство. А помимо денег на стройку перед ее началом нужно еще 10% стоимости проекта зарезервировать. Получается, удорожание проектов все же ожидается – на проценты, под которые банки выдадут кредит.
В такой системе важно будет получить доступ к банковским продуктам, а мелким застройщикам сделать это сложнее, чем крупным. То есть новая система переформатирует рынок долевого строительства, что в итоге получится – покажет время”, – заключает Ирина Радченко.
